• Главная
• Контакты
• Нашёл ошибку
• Прислать материал
• Добавить в избранное

Воображение гораздо важнее, чем знания.

(Альберт Эйнштейн)

В данной книге рассмотрим два примера (кейса) реальных инвестиционных проектов – по одному для каждого из двух классических типов проектов.

1. Инновационный проект, связанный с выполнением значительных НИОКР – «Разработка и коммерческое использование струнного транспорта академика Юницкого». Данный проект представляет собой пример настоящего капиталоемкого долгосрочно-ориентированного (как минимум на десятки лет) инновационного проекта, основанного на длительных, емких, комплексных НИОКР, и образец планомерного системного создания стоимости за счет НИОКР и инноваций.

2. Строительный проект – строительство и эксплуатация санаторно-курортного комплекса в редком природном месте. Данный проект является обычным и дает общие представления об инвестиционном проекте и простое понимание процессов формирования инвестиционной документации и расчетов.

Изучая примеры проектов, следует иметь в виду, что в книге они приведены в упрощенном и сокращенном варианте.

Струнный транспорт академика Юницкого (СТЮ) представляет собой специальный автомобиль на стальных колесах (рельсовый автомобиль), размещенный на двух рельсах-струнах, установленных на опорах. СТЮ предназначен как для пассажирских, так и для грузовых перевозок. Работы по проекту «Разработка и коммерческое использование СТЮ» ведутся с 1977 года. Наиболее активно работы ведутся с 1998 года – с момента получения первого гранта ООН. Проект продолжает активно и планомерно развиваться. Степень проработанности проекта в настоящее время такова, что ее реализуемость не вызывает сомнений ни у разработчика, ни у экспертов.

Разработчиком проекта, автором и генеральным конструктором СТЮ является Анатолий Эдуардович Юницкий, автор более 100 изобретений, в том числе принципиальной схемы СТЮ, доктор философии транспорта, действительный член (академик) Российской академии естественных наук и других российских и зарубежных академий. Результаты научно-технических разработок защищены 37 патентами. В разработке бизнес-плана строительства и эксплуатации СТЮ принимал участие эксперт ООН ХАБИТАТ доктор экономических наук А. А. Урунов.

Научные труды по тематике СТЮ опубликованы в 5 монографиях, 26 докладах и статьях, создано 56 изобретений, имеются 37 патентов (ряд патентов выдан на группу изобретений), в прессе опубликовано более 50 очерков, по центральному телевидению было показано более 10 репортажей, работы были представлены более чем на 50 выставках, ярмарках, симпозиумах, форумах, имеются более 30 дипломов, медалей, грамот, 14 положительных заключений экспертиз. За 27 лет работы над СТЮ автор программы создал свою школу СТЮ, специалисты которой проживают в разных странах.

СТЮ как вид транспорта по сравнению с иными видами транспорта обладает следующими основными преимуществами:

? низкий удельный расход материалов и низкая себестоимость строительства трасс;

? низкие эксплуатационные издержки;

? высокие потребительские качества;

? высокая пропускная способность;

? высокие экологические характеристики;

? меньшее изъятие земли под строительство трассы;

? прокладка трасс возможна в труднодоступных районах.

Относительная техническая простота исполнения выгодно отличает СТЮ от других работ по созданию новых транспортных систем – монорельса, поезда на магнитной подвеске, канатных дорог и других.

В проекте последовательно и взаимоувязанно описаны:

? тенденции развития мирового транспортного рынка и место СТЮ в мировых транспортных системах;

? состояние отрасли и конкуренции;

? техническое описание СТЮ;

? сведения о команде проекта;

? сведения о международной и государственной поддержке проекта;

? сведения о социальной и государственной значимости СТЮ и проекта;

? сведения о защите ноу-хау;

? факторы риска и стратегия снижения рисков.

В XXI веке возможная доля СТЮ по протяженности дорог в мире оценивается от 20% до 40% – это от 5 до 10 миллионов километров. Проектом предусматривается:

? создание новой транспортной ниши в мировой экономике и удержание не менее 30% в каждом из сегментов созданной ниши (проектирование и строительство трасс и инфраструктуры, проектирование и производство подвижного состава, грузо-и пассажироперевозки);

? удержание лидирующих позиций в области создания новых технологий и ноу-хау по тематике СТЮ.

В проект вложено 6 миллионов долларов в конце 1990-х годов. На эти средства было проведено большое количество исследований и испытаний, построен опытный участок СТЮ, разработана проектно-конструкторская документация более 10 типов струнной путевой структуры, промежуточных и анкерных опор, транспортных моделей нескольких типов. Проведенные в 2001 году испытания подтвердили расчетные характеристики СТЮ. Объем внешних инвестиций, необходимых для завершения НИОКР и сертификации СТЮ, составляет около 30 миллионов долларов. В полномасштабном варианте инвестор становится совладельцем всех ноу-хау. Инвестору предлагается:

? долевое участие в проекте;

? активное участие в управлении проектом, содействии в решении возникающих проблем и привлечении административных ресурсов.

Для оперативного управления проектом предполагается создание совместно с инвестором головной компании СТЮ. В задачи компании будет входить принятие стратегических решений, оперативное управление деятельностью по сертификации и коммерческому использованию СТЮ, ведение бухгалтерского и управленческого учета, представительские функции.

Основные этапы развития компании и календарный план проекта представлены в табл. 21 и 22. Таблица 23 иллюстрирует направления использования инвестиций.

В таблице 22 использованы обозначения:

A – испытательные и сертификационные работы по этапу;

Х – активные испытательные и сертификационные работы по этапу;

Ко – коммерческое использование результатов.

Основными бизнес-направлениями на стадии коммерческой эксплуатации будут являться:

1) проектирование, строительство и эксплуатация трасс и инфраструктуры;

2) проектирование и производство подвижного состава;

3) грузо– и пассажироперевозки;

4) получение отчислений от использования нематериальных активов.

В настоящее время Россия обладает дорожной сетью протяженностью около миллиона километров, что вдвое меньше рассчитанного минимального уровня. Но построить и содержать недостающие в России дороги с ее морозами, снегопадами, болотами, вечной мерзлотой, тайгой, тундрой очень проблематично – это потребует колоссальных материальных затрат и времени. СТЮ может быть единственно возможным вариантом решения транспортной проблемы России. В то же время если СТЮ будет доведен до серийного производства в России, именно Россия, являясь мостом между Европой и Азией, может занять ключевые позиции в формировании новой мировой коммуникационной политики XXI века.

Проект «Строительство и эксплуатация санаторно-курортного комплекса (СКК) в редком природном месте, предоставляющий уникальные конкурентные преимущества», подготовлен в 2005 году и находится в ожидании инвестора, способного рискнуть вложением средств на относительно социально нестабильной территории.

Проект преследует следующие цели.

1. Использовать возможность строительства СКК в конкретном редком природном месте (Месте) (в течение 1–2 лет такая возможность с данными затратами будет упущена).

2. Предоставлять клиентам особо ценное сочетание санаторно-курортных услуг (такое сочетание услуг можно предоставлять только в аналогичных местах).

Источники дохода проекта:

1) естественный рост стоимости земельного участка и качественно построенного комплекса зданий;

2) выручка от оказания услуг;

3) сопутствующая деятельность.

Для поселка – Места реализации проекта характерны следующие особенности:

? горная местность;

? население – 1–2 тысячи человек;

? поселок находится в заповедной зоне и имеет с советских времен особый статус;

? климат – 80% солнечных дней в году, полгода – снежные;

? горнолыжная инфраструктура недостаточна – 3 необорудованных спуска, есть тросовые подъемники;

? преимущества Места по сравнению с местами-аналогами: больше стабильности в регионе расположения, меньше освоенности территории (больше возможностей нового строительства и появления конкурентных преимуществ), больше маршрутов и возможностей для передвижения вокруг поселка, значительный горнолыжный потенциал района.

ССК планирует предоставлять следующие услуги.

1. Медицинские процедуры:

? хвойно-жемчужные ванны;

? солодковые ванны;

? физиотерапия, в том числе амплипульстерапия, электрофорез, ультрафиолетовые ванны, ингаляции, кислородные коктейли и т. п., массаж классический или лечебный.

2. Спортивные услуги:

? горнолыжный спорт;

? рыбалка.

3. Охота, в том числе «элитная» – медведь, кабан, волк.

4. Конно-спортивные маршруты.

5. Оздоровительные услуги:

? сауна;

? сбор грибов и ягод.

6. Туристические и экскурсионные услуги.

Для выбранного сегмента рынка характерны приведенные ниже свойства потребителей и конкуренция.

Строительство СКК может быть рассчитано на один из двух классов потребителей:

? СКК класса «премиум» для туристов, отдыхающих и желающих поправить здоровье людей среднего достатка;

? СКК класса «люкс» для состоятельных людей с максимумом комфорта и услуг.

Конкуренция в Месте реализации проекта характеризуется следующими фактами:

? в Месте 12 баз отдыха, из них действующих – 7, в том числе ведомственных – 6;

? цены за проживание – от 100 до 200 рублей в день в старых базах без комфорта и удобств, до 2000 рублей в день в относительно новых базах при отсутствии достаточной инфраструктуры;

? общее количество человекомест по базам отдыха – около 1000, из этого количества используется 350, в сезон в 3 раза больше;

? частные и ведомственные базы загружены с июня по октябрь, с конца декабря по конец февраля, в остальное время они используются как базы выходного дня;

? ни одного СКК в Месте сейчас нет. Нет ни одной базы с круглогодичным циклом работы;

? идеи современного строительства СКК, действующего круглый год и имеющего постоянную загрузку пока никто еще не предлагал и пока, видимо, не предложит;

? конкуренции по проектам организации СКК в Месте нет.

Календарный план проекта приведен в таблице 24.

Проект должен пройти следующие этапы.

1. Приобретение земельного участка (1–2 месяца):

? участок – ключевой ресурс, удачность проекта во многом зависит от выбора участка;

? цена на землю в настоящий момент держится на уровне 50 тысяч рублей за сотку;

? участок – редкий ресурс: сейчас участки не продают и ждут роста цен; расширение территории поселка ограничено вследствие окружающих гор и заповедных зон;

? площадь участка для СКК желательно иметь не менее 0,5 гектара с возможностями расширения;

? при покупке и выборе участка следует ограничивать ценовые ожидания потенциальных продавцов земельных участков.

2. Проектирование СКК (2–4 месяца):

? архитектурный проект будет разработан после принятия решения о начале реализации проекта;

? предлагается качественный проект в немецком стиле из местного леса и камней;

? все коммуникации, за исключением газа, присутствуют на месте.

3. Строительство СКК (3–12 месяцев):

? выполняется опытной строительной фирмой под руководством местных партнеров;

? есть лицензия, кадры, возможности, подтвержденный опыт и все прочие необходимые для строительства ресурсы (за исключением финансирования);

? точная смета будет подготовлена после принятия решения о начале реализации проекта;

? копии документов на строительную фирму прилагаются (письменно).

4. Приобретение оборудования, обустройство СКК (2–4 месяца).

На этом этапе предстоит купить следующее оборудование:

? оборудование на 45 номеров (45 комплектов: шкаф, две-три кровати, два-три стула, два-три кресла, стол, телевизор, холодильник, шторы);

? оборудование обеденного зала (30 обеденных столов, 120 стульев, столовые приборы, скатерти и т. д.);

? оборудование кухни и продуктового склада (4 электроплиты, 2 жарочных шкафа, тестосбивалка, мясорубка, хлеборезка, птицегольевая машина, моечная машина, холодильные камеры, грузовой лифт);

? оборудование лечебного отделения (мебель для кабинетов врачей и медсестер, оборудование для отпуска ванн, оборудование физиотерапевтического кабинета на 6 кабин, оборудование массажного кабинета);

? оборудование спортивного и тренажерного зала;

? оборудование для проката горных лыж.

5. Эксплуатация СКК:

? продажа путевок должна быть организована в Москве;

? дополнительным плюсом будет привлечение корпоративных клиентов, например, если организовать корпоративный отдых и лечение;

? у местной команды устойчивые позитивные контакты с местной ИФНС и властями.

Состав СКК на 100 мест: два четырехэтажных корпуса общей площадью 3000 кв. м.

Первые этажи имеют служебное назначение, в которых размещаются обеденные залы на 120 посадочных мест, кабинеты врачей медсестер, лечебные кабинеты. В цоколе одного из корпусов размещаются сауна, ванное отделение, тренажерный зал. Корпуса соединяются крытым переходом. На территории также имеются:

? стоянка на 30 автомашин;

? 2 бокса;

? помещение проходной;

? котельная;

? открытая танцплощадка.

Команда проекта:

? для реализации проекта есть местные партнеры;

? вероятность того, что команда справится с оперативным управлением, высокая;

? в целом данная команда – видимо, лучший вариант местных партнеров, без которых реализовать проект будет маловероятно;

? досье на партнеров, копии документов об образовании, паспортов прилагаются (письменно).

Роль местных партнеров в проекте:

? знание местной специфики, устойчивые контакты с местными властями;

? необходимость оперативного управления СКК и персоналом;

? необходимость строительства СКК местными силами;

? экономия при приобретении участка.

Состав необходимого персонала ССК приведен в табл. 25.

Набор персонала происходит из региона (в поселке и ближайших населенных пунктах недостаточно трудоспособных кадров). Работа персонала происходит вахтовым способом по одной неделе.

Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:

? ключевые решения принимаются инвестором;

? оперативное управление осуществляется местной командой;

? контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).

Предлагаемая юридическая схема проекта:

? земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;

? для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;

? инвестор в качестве вклада вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;

? проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

? в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;

? местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).

Рассматриваются два варианта финансирования проекта[12].

1. За счет кредитных средств.

2. За счет собственных средств.

Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.

Для этого выполнено 8 вариантов расчетов для участка площадью 2 гектара. За переменные параметры в рассматриваемых вариантах взяты:

? количество мест (100 или 120);

? объем капитальных затрат (стандартные – 2,6 миллиона рублей для 100 номеров и 2,85 миллиона рублей для 120 номеров);

? средний уровень занятости номерного фонда СКК (70% или 80%);

? выручка от обслуживания 1 клиента в сутки (70 или 77 долларов);

? процентная ставка по кредиту (14% или 20%).

В результате подбора параметров получены оптимистический, пессимистический варианты и несколько наиболее вероятных вариантов проекта. Результаты сравнения вариантов сведены в таблице 26. Полученные в вариантах результаты сравниваются с помощью итоговой таблицы, анализируя которую можно сделать выводы о том, к какому варианту стоит приближать проект.

В качестве примера варианта приводится план поступлений и платежей по базовому пессимистическому варианту (100 мест, стандартные капитальные затраты, 70 долларов в сутки с клиента, 20% ставка по кредиту) – таблица 27. Кредит возвращается за четыре года и три квартала. Далее собственник ежеквартально получает по 372 600 рублей.

При рассмотрении варианта самофинансирования (без использования кредитных средств) рассматриваются прогнозы:

? недисконтированных поступлений и платежей (табл. 28);

? дисконтированных поступлений и платежей (табл. 29).

Затем анализируется чистый денежный поток проекта с учетом дисконтирования и без его учета. Основной смысл – понять влияние дисконтирования на эффективность проекта.

В качестве основы для анализа взят базовый пессимистический вариант проекта с параметрами: 100 мест, стандартные капитальные затраты, цена номера – 70 долларов в сутки.

В качестве ставки дисконтирования принята ставка 12% годовых – ожидаемая инвестором в данном конкретном случае норма доходности капитала.

При дисконтировании проекта срок окупаемости проекта сдвинулся на три квартала вправо. Положительный эффект проекта для инвестора наблюдается начиная со II квартала пятого года.