• Главная
• Контакты
• Нашёл ошибку
• Прислать материал
• Добавить в избранное

Изношенность муниципального жилого фонда на всей территории России достигает 70-80 процентов. Это означает, что жилье находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте. Дома не ремонтировались в среднем 10 – 40 лет.

После того как новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) обязал собственников жилья нести все расходы по его содержанию вплоть до проведения капремонта, жильцы старых и новых домов оказались в явно неравном положении. Для того чтобы привести старый жилой фонд в норму, требуется астрономические суммы. Семьи с небольшими доходами, живущие в обветшавших домах, не в состоянии заплатить эти деньги из собственного кармана, а значит дальнейшее ухудшение состояния жилья неизбежно.

Несмотря на это все хотят жить в чистом подъезде, выходить в ухоженный двор. В каком бы доме мы не проживали, в новостройке или нет, каждый дом периодически нуждается в ремонте, причем не только в косметическом, но и капитальном. Без этого проживание в доме со временем становится некомфортным, а то и попросту опасным.

Все проблемы и вопросы, касающиеся нашего жилья, будь то квартира, комната или дом, являются вопросами жизненно важными и требующими обязательного решения. Кому их решать? Если мы сами эти вопросы не захотим решать, то они или вообще останутся нерешенными или их решат другие. И при этом не факт, что наши интересы будут учтены. Поэтому, если мы хотим защитить наши интересы в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), необходимо:

• уверенно ориентироваться этой сфере;

• знать наши права и обязанности и уметь их применять.

Прежде чем вести разговор о наших правах и обязанностях в сфере ЖКХ, а именно непосредственно касающихся проведения ремонта в наших домах, необходимо разобраться в основных понятиях относящихся к категории потребители жилищных и коммунальных услуг.

Самое главное нужно определиться в каком именно доме Вы проживаете и к какому жилищному фонду он относится?

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст.19 ЖК РФ)

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется следующим образом:

1) частный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Основное понятие категории «потребители жилищных и коммунальных услуг» – «собственник жилого помещения».

К собственникам жилых помещений относятся:

1) граждане, купившие, приватизировавшие или получившие в дар или наследство жилое помещение;

2) муниципальные и государственные органы власти или ведомства, которые владеют на праве собственности жилищным фондом, состоящим из оставшихся неприватизированными или приобретенных ими, тем или иным способом, жилых помещений.

Собственники, которые предоставляют свои жилые помещения в пользование и владение, являются наймодателями (например, муниципальный орган власти в лице администрации), а те из нас (например, владельцы, но не собственники, квартир), кто пользуется этими жилыми помещениями, являются нанимателями жилых помещений.

В зависимости от формы собственности структура прав и обязанностей жильцов дома различна для граждан, являющихся собственниками жилого помещения и нанимателями жилого помещения, государственного или муниципального жилищного фонда.

Начнем мы наш разговор с особенностей прав и обязанностей жильцов связанных с ремонтом, проживающих в государственном и муниципальном жилом фонде.

Наниматели жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Какие же права и обязанности несет наниматель и наймодатель государственного и муниципального жилищного фонда?

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:

• уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме,

• возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме,

• возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме(квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования;

• немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

• проводить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает:

• плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

• содержанию общего имущества многоквартирного дома;

• текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Признание нанимателей жилых помещений по договору социального найма в установленном ЖК РФ порядке малоимущими является безусловным основанием для освобождения таких граждан от платы за наем в государственном или муниципальном жилищном фонде. Вместе с тем за указанной категорией граждан сохраняется обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги.

Текущий ремонт. Мы видим, что проведение текущего ремонта – это одна из обязанностей нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с капитальным ремонтом дома, то они производятся за счет наймодателя.

Кроме того, за счет наймодателя производится также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта (например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире повреждены обои).

Капитальный ремонт. Наниматель жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного не оплачивает капитальный ремонт жилого помещения. По закону, ремонт должен делать собственник жилого помещения, т. е. наймодатель. Кроме того, проведение капитального ремонта существенно повышает стоимость самого объекта права собственности и означает приращение имущества собственника.

К капитальному ремонту относятся следующие виды работ:

• замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов;

• перекладка печей (в домах, где нет центрального отопления);

• ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру.

Говоря о капитальном ремонте проводимым наймодателем, стоит упомянуть, что здесь есть два вида таких работ. Во-первых, это капитальный ремонт, не требующий отселения людей, во вторых, это капитальный ремонт, требующий отселения людей.

В зависимости от плана работ должен решаться вопрос: в каком случае жильцы дома при капитальном ремонте должны быть выселены, а в каком капитальный ремонт может быть проведен без отселения.

Рассмотрим оба варианта подробнее.

1Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. При проведении капитального ремонта все работы обычно выполняют по стандартному перечню. Этот перечень, как правило, уточняется после обследования здания специальной комиссией ДЕЗа. Постоянное присутствие строителей вам придется терпеть от шести месяцев до года. При этом шуметь рабочие могут только в будни, не раньше девяти утра и не позже семи вечера. Весь мусор за собой они обязаны убирать. В праздники и выходные должны отдыхать и жильцы, и рабочие.

Без отселения людей проводятся следующие виды работ.

Фасад: восстановление облицовки или штукатурки фасадов, герметизация межпанельных стыков, утепление ограждающих конструкций, в том числе замена оконных и балконных заполнений, ремонт балконов и лоджий с их остеклением, устройство козырьков над балконами и лоджиями верхних этажей, обустройство входов в подъезды, окраска фасадов, установка и укрепление флагодержателей, домовых знаков и уличных указателей.

Крыша: ремонт и частичная замена отдельных элементов (стропильной системы, ферм, плит), защита деревянных конструкций от воды и пожаров, восстановление температурно-влажностного режима на чердаке, замена кровельного покрытия, замена элементов наружного или внутреннего водостока.

Инженерные системы и оборудование: ремонт или замена (полная или частичная) внутридомовых систем тепло-, водо-, электро-, газоснабжения, канализации, вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики, установка приборов учета, отделочные работы (до 15%), ремонт, замена и модернизация лифтов и мусоропроводов. Диагностика, монтаж и ремонт систем видеонаблюдения, домофонов, кодовых замков; восстановление сигналов закрытия чердаков и подвалов, линий связи и других слаботочных устройств и сетей.

Внутридомовые места общего пользования, служебные и технические помещения: косметический ремонт, восстановление освещения, ремонт всех видов полов, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами зданий, устранение подтопления, обустройство входов и приямков в подвал; оборудование помещений для консьержек.

Благоустройство двора и прилегающей территории: устройство тротуаров, газонов, скамеек, заграждений, по возможности – игровых площадок; высадка деревьев.

2.Капитальный ремонт с отселением жильцов. На период проведения ремонтаграждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.

Следует учесть, что отселение граждан может быть:

1. временным (только на время проведения ремонтных работ).

2. без обратного заселения в ремонтируемый дом.

В первом случае отселение происходит только на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома. В данном варианте наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Жилое помещение маневренного фонда предназначено только для временного проживания граждан в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Так же на собственнике лежит обязанность заранее предупредить жильцов о предстоящем ремонте, предоставить договор найма или социального найма жилого помещения.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

При временном отселение с нанимателем должен быть заключен договор, где обязательно должен быть указан срок, на который выселяются наниматели, метраж постоянного жилого помещения после ремонта и временного жилого помещения, обязательства сторон.

Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления.

Во втором случае взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если вас отселяют из муниципальной квартиры без возврата в нее, то должны предоставить вам жилье по социальной норме в пределах административных границ города. Если квартира у вас в собственности, то вы имеете право требовать равноценную квартиру. Докупить лишние метры вы можете, если у переселяющего органа имеется возможность их продать по рыночной цене. Это не относится к собственникам, которым предоставлено жилье в районах массовой застройки). Если вы не хотите иметь площадь большего размера, вы вправе не покупать ее.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

Чтобы нанимателю удостовериться, что жилое помещение сохранится, не увеличится (за счет соседней квартиры) и не уменьшится. ему необходимо ознакомиться с проектом капитального ремонта и сравнить его со старым планом дома.

Важно иметь в виду, что нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам, должно предоставляться благоустроенное жилое помещение и в тех случаях, когда эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.

Ремонт подъезда. Знакома ли вам такая ситуация: в вашем подъезде к примеру течет в подвале кран или течет крыша, или просто ваш подъезд долгое время не ремонтировался. Жильцы обращаются в ДЕЗ. Там их выслушивают, но дальше этого дело не идет. Сколько бы вы ни ходили в ДЕЗ и не требовали привести подъезд в порядок, представители ДЕЗа у вас так и не появляются. Что предпринять? Существует два варианта решения этой проблемы.

Первый вариант:

1. Необходимо обратиться в управляющую домом организацию с претензией (составляется в форме заявления на имя руководителя организации) в двух экземплярах. Один оставить в компании, второй, с отметкой о регистрации, вы храните у себя.

2. Если после данного письменного обращения проблему не устраняют, можно смело обращаться в суд.

Правда для начала нужно собрать доказательства, сфотографировать обшарпанный подъезд, и т. д. Собрать показания свидетелей. Причем в качестве свидетелей может выступить любой человек, вне зависимости проживает он в этом доме или нет.

3. Нужно подать иск в суд.

4. При вынесении судом решения в вашу пользу главное – добиться, чтобы оно было исполнено.

Второй вариант:

1. Вы за свой счет ремонтируете подъезд, но перед этим составляете акт, в котором указываете полную техническую непригодность места общего пользовани. – коридора в подъезде.

2. Составляете смету ремонтных работ.

3. После окончания ремонта оформляете акт приема выполненных работ.

4. Обязательно сохраняете все чеки.

5. Отправляетесь в ДЕЗ и просите возместить расходы.

6. Если коммунальные службы не соглашаются (а скорее всего так и будет) – обращайтесь в суд.

Имейте ввиду, что при реализации этого варианта возникает несколько сложностей: надо суметь доказать, что производимые работы были действительны необходимы, что выполнены они в том объеме, в котором требовалось. Поэтому перед началом работ лучше все–таки напишите заявление в ДЕЗ с требованием сделать ремонт в подъезде. А уж когда откажут, приступайте к работе.

Что нового появилось в законодательстве в сфере защиты прав потребителей коммунально-жилищных услуг?

Новое регулирование отношений по предоставлению коммунальных услуг гражданам вызвано принятием ЖК РФ и необходимостью защиты прав потребителей коммунальных услуг. Очень важный нормативный акт, для защиты прав жильцов, принят недавно Правительством РФ, это «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 30, который вступил в действие 1 июня 2006 г. Существовавшие до этого прежние правила уже не отвечали требованием времени и новому ЖК РФ. В указанных правилах присутствует ряд положительных моментов, знание которых поможет всем нам отстаивать свои права.

Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии. В новых правилах впервые на федеральном уровне урегулированы вопросы качества услуг, и теперь у жильцов появился «надежный защитник» при предъявлении претензий к работникам коммунальных служб.

Правилами установлены основания и процедуры приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг. Такие меры возможны при форс-мажорных обстоятельствах – при авариях, стихийных бедствиях и чрезвычайных ситуациях, а также при неполной оплате потребителем коммунальных услуг, проведении планово-предупредительного ремонта, самовольном подключении потребителя к внутридомовым инженерным системам, использовании потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) свыше допустимой мощности, неудовлетворительном состоянии внутридомовых инженерных систем. При этом указывается, что приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг потребителям, полностью выполняющим обязательства не допускается.

В указанных правилах для потребителей определен такой очень важный момент, как методика пересчёта платы за некачественно оказанные услуги ЖКХ. В документе подробно и доступно объясняется, как должен действовать потребитель, чтобы ему сделали перерасчёт, а в приложении к правилам перечислены условия изменения размера платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества. Разъяснено, как потребителю следует составлять заявление в подобных случаях. Указан в правилах и порядок установления факта предоставления услуг ненадлежащего качества. Потребителю достаточно лишь сообщить о таком факте в аварийно-диспетчерскую службу или иную указанную исполнителем службу (можно по телефону). Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан назвать потребителю свою фамилию, имя и отчество, регистрационный номер заявки и время ее приема. Если сотруднику известны причины предоставления услуг ненадлежащего качества, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Когда причины сотруднику не известны, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату проверки указанного факта. По результатам проверки составляется акт, который подписывается потребителем и исполнителем. В случаях, когда они не пришли к единому решению относительно качествапредоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата проверки, на которую приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей.

Теперь потребители имеют право требовать с жилищно-коммунальных организаций уплаты неустойки в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. Поэтому в случае заключении договора на предоставление коммунальных услуг, вам необходимо обратить внимание на то, в каких случаях вы имеете право требовать не только снижения оплаты, но и уплаты неустойки.

Если услуги предоставляются ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, плата за услуги снижается.

Кроме того, Правилами установлен порядок перерасчета платы в случае временного отсутствия потребителей. Раньше этот порядок утверждали органы местного самоуправления, что вызывало многочисленные споры. Теперь при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд (а не 30 дней в течение года, как было раньше) производится перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение при условии отсутствия индивидуальных приборов учета по соответствующим услугам. Для осуществления перерасчета потребитель подает письменное заявление в течение месяца после окончания периода временного отсутствия. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц.

Впрочем, бывают и такие случаи, когда все попытки уладить тот или иной конфликт путём переговоров заходят в тупик. Тогда гражданам приходится обращаться в судебные органы.

Если вы не проживаете в квартире, то за коммунальные услуги можно не платить.

Следует подчеркнуть, что Правила имеют прямое действие на территории России. Управляющие организации, товарищества собственников жилья – ТСЖ или потребительские кооперативы, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления должны руководствоваться этими Правилами.

Информация к размышлению. Что лучше: наем или приватизация? Этот вопрос до сих пор задают себе многие жильцы.

Наниматель жилья по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Так что, раздумывая, приватизировать квартиру или нет, взвесьте все «за» и «против».

Рассмотрим права и обязанности жильцов, проживающих в частном жилищном фонде.

Согласно ЖК РФ ответственность за состояние частного жилоищного фонда лежит на собственнике жилья.

В ходе приватизации мы стали собственниками своих квартир, а значит, имеем право пользоваться, владеть и распоряжаться этой собственностью. Но собственники помещений становятся ответственными не только за свою личную квартиру, в которой каждый проживает, но и за весь жилой дом, в котором находится квартира.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир принадлежит так называемое общее имущество в доме, к которомуотносятся:

• крыши, чердаки;

• окна и двери помещений общего пользования, перила, коридоры;и т. п.;

• межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты;

• несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, балконные плиты;

• оборудование, обслуживающие более одного жилого помещения;

• трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории;

• земельный участок на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены кадастровым учетом;

• подвалы, встроенные гаражи.

Таким образом, для квартировладельца собственность не ограничивается только пространством его квартиры, он также обязан лично позаботиться, чтобы работали лифты, были целы окна и двери в подъезде, не текли трубы или крыша. Для большинства собственников еще непривычно, заботиться о том имуществе, которое находится за пределами своей квартиры.

В настоящее время существует особый порядок принятия решения о проведении капитального ремонте в доме. Решение о капитальном ремонте принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например, делать ремонт в доме или не делать, что ремонтировать в первую очередь; срок начала, необходимый объем работ, оплата расходов на него стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов.

Если собственники помещений в многоквартирном доме (понятие «многоквартирного дома» конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры) на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъектаРоссийской Федерации).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику, в многоквартирном доме включает в себя:

• услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

• содержание общего имущества;

• текущий ремонт общего имущества;

• капитальный ремонт общего имущества.

Плата за капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений (как жилых, так и нежилых). При этом:

а) данная обязанность возникает у собственника помещений с момента возникновения у него права собственности на помещение в многоквартирном доме, зарегистрированного надлежащим образом;

б) при переходе права собственности на помещение к новому собственнику к последнему (с момента осуществления государственной регистрации такого перехода) переходит и обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт помещения в многоквартирном доме;

в) если предыдущий собственник помещения не исполнял данное обязательство, оно в полном объеме переходит к новому собственнику. Если последний добровольно не будет исполнять обязательство предыдущего собственника, к нему может быть предъявлено (в пределах сроков исковой давности) требование о взыскании в судебном порядке соответствующих сумм.

По существующим правилам для поддержания дома и двора в надлежащем состоянии должны проводиться следующие мероприятия:

Осмотр общедомового имущества. Он проводится самими жильцами либо уполномоченными ими членами товарищества собственников жилья (ТСЖ) с помощью соответствующих специалистов – экспертов по строительству, инженерным коммуникациям и др. По результатам осмотра оформляется акт, на основе которого определяется: соответствует ли состояние дома требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам. Если нет, то принимается решение о необходимых мерах для устранения неисправностей, повреждений и прочих дефектов домовладения.

Текущий ремонт. По правилам он проводится по решению общего собрания собственников квартир и предназначен «для предупреждения преждевременного износа», а также для поддержания работоспособности инженерных коммуникаций и прочих общедомовых систем, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома, кроме замены несущих конструкций и лифтов (эти серьезные работы уже относятся к капитальному ремонту).

Капитальный ремонт. Также обязателен, если состояние дома достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.

Для поддержания дома в хорошем состоянии необходимо обеспечивать:

• освещение помещений общего пользования;

• благоприятные показатели температуры и влажности в общедомовых помещениях;

• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и придомовой территории;

• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

• уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории;

• выполнение мер пожарной безопасности.

Есть несколько вариантов возмещения средств на капитальный ремонт:

Первый. Существует единовременный платеж, взимаемый со всех собственников, на проведение необходимых ремонтных работ.

Второй. Если собственники не в состоянии единовременно выплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.

Третий – накопительный: ежемесячно на капитальный ремонт перечисляется фиксированный взнос.

Закон предусматривает следующие основные инструменты, с помощью которых мы обязаны решать все проблемы, связанные с проживанием в многоквартирном доме:

1) общее собрание собственников помещений как орган управления;

2) выбор способа управления;

3) договор управления многоквартирным домом.

ЖК РФ введено такое понятие. как «орган управления многоквартирным домом». Этим органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

К компетенции органа управления относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений собственники голосуют своими долями в праве собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме. С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (квалифицированное большинство) общего числа голосов.

К таким решениям относятся:

1) решения о реконструкции многоквартирного дома. в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные ЖК РФ условия:

а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;

б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

в) решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;

г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме;

д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания.

По указанным критериям можно оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ разрешено проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и путем заочного голосования, а также осуществление голосования через представителя. Собрать собственников многоквартирного дома в одном месте в одно время очень трудно, поэтому чаще всего собрания проходят именно в заочной форме, путем письменного опроса.

Каждому собственнику вручаются под роспись бланки уведомления о проведении собрания и его решения. В уведомлении указывается вопросы повестки дня, сроки начала приема решений и его окончания. В бланке решения содержатся паспортные данные собственника, номер документа, подтверждающего права собственности, размер доли в праве собственности на общее имущество. Также перечислены варианты решений, который должен принять собственник.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания:

• решение принято общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ;

• собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения.

Настало время определить форму управления жилыми домами. Этот вопрос касается большинства населения страны. Ведь уже сейчас 70% жилого фонда находится в собственности, и ряды собственников продолжают пополняться за счет покупателей квартир и граждан, которые все еще приватизируют свое жилье.

Прежде чем сделать выбор, необходимо уяснить себе, что такое управление многоквартирным домом.

ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.

Если собственники помещений многоквартирного дома придерживаются пассивной позиции, и не торопятся с выбором способа управления, в этом случае выбор способа управления через конкретную управляющую организацию сделает муниципалитет на основе открытого конкурса. Далее муниципалитет уведомит всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Скорее всего в в новом качестве вам предложат ваш же ДЕЗ. По закону вы будете обязаны заключить такой договор. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников. Если же собственники не будут согласны с условиями предложенного договора управления, то необходимо будет начать процедуру их согласования в установленном порядке, для чего необходимо будет выработать свои условия на общем собрании собственников и отразить их в протоколе разногласий. Так что собираться все равно придется, только прийти к общему согласию будет уже гораздо сложнее: в случае недостижения соглашения – спор придется разрешать в судебных органах. В случае же выбора компании собственниками самостоятельно – все существенные вопросы можно урегулировать на общем собрании до заключения договора, а при недостижении соглашения – поискать другую компанию.

Кстати, если нет предложений от управляющих компаний, собственники имеют право обратиться в суд и потребовать, чтобы муниципалитет выбрал управляющую организацию в соответствии с законодательством.

Дом может управляться только одной организацией.

Согласно новой жилищной реформе планировалось, что к 1 января 2007 г. все мы определимся с выбором способа управления своим домом, однако процесс выбора затянулся, срок продлили – вплоть до 1 июля 2008 г. К указанному сроку собственники уже должны будут определиться с тем, кто будет управлять их домом и возьмет на себя все обязательства по его обслуживанию – то есть то, чем до этого момента занималась Дирекция единого заказчика. Сама идея управления жилым домом придумана для удобства и повышения качества услуг. Но вот парадокс: большинство из нас до сих пор не имеют ни малейшего представления о том, что и кого собственно должны выбирать.

Собственники помещений обязаны выбрать только один из способов управления домом, одновременное совмещение нескольких способов управления домом не допускается.

ЖК РФ предусматривает следующие три способа управления многоквартирным домом.

1. Непосредственное управление. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек. Причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.

К минусам этого способа можно отнестиотсутствие единой организации, которая отвечала бы перед собственником за качество коммунальных услуг. Например, какая организация должна отвечать за плохое водоснабжение: та, что непосредственно обеспечивает снабжение горячей и холодной водой, или та, что отвечает за состояние труб в доме?

Кроме того, этот способ управления многоквартирным домом сложен реализуем на практике. Так как каждый собственник самостоятельно должен напрямую обеспечить не только содержание дома, но и заключать договора с ресурсоснабжающими организациями. Даже если оформить доверенность на соседа-собственника, и он уже один будет решать все вопросы, а вы лишь вносить плату за услугу. Легко ли найти такого человека, готового взвалить на себе все эти обязанности?

Договоры на оказание услуг и выполнение работ, (коллективный договор на оказание жилищных услуг т. е. услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме) могут заключаться в следующем порядке:

а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам

б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;

в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы подписывает договор на стороне исполнителя;

г) договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

2. Создание ТСЖ или жилищного кооператива и передача ему полномочий по управлению домом. В этом случае ТСЖ или кооператив управляет домом от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома.

Жилищным (жилищно-строительным) кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, а значит, имеет свой расчетный счет в банке, состоит на учете в налоговой инспекции, имеет печать со своим наименованием, другие реквизиты юридического лица. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ считается самым эффективным способом управления домом, потому что управляют жильем непосредственно собственники. Они избирают президиум ТСЖ, а президиум избирает председателя правления. В любое время собственники могут отозвать членов правления и председателя.

ТСЖ может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.

Основные преимущества ТСЖ. Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов – профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, к ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т. п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Конечно недостатков у ТСЖ немало. Товарищество только тогда эффективно, когда оно обслуживает несколько многоквартирных домов с большой жилой площадью, чтобы собирать большую сумму. Самое большое преимущество ТСЖ в том, что это некоммерческая организация, которая всю полученную прибыль направляет на создание оптимальных условий в товариществе (обслуживание и ремонт фонда), а также это самый перспективный способ управления, т. к. он пользуется поддержкой государства как некоммерческая организация.

Граждане, вступившие в ТСЖ и кооперативы, могут выбрать одну из двух схем управления своим домом:

1) без посредников заключать договоры с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями. Правда, в случае неудовлетворительного качества коммунальных услуг может получиться так, что собственники и органы управления ТСЖ или кооператива окажутся по разные стороны баррикад;

2) заключить договор с управляющей организацией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. Эта организация сама решает, с кем выгоднее заключать договоры на обслуживание дома. Такой вариант обойдется дороже (кроме коммунальных услуг членам ТСЖ (кооператива) придется оплачивать услуги управляющей организации), зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.

Если в доме организовано ТСЖ, то определение размера платы за жилое помещение относится к компетенции правления товарищества. Но при этом воля жильцов все равно играет решающую роль, т. к. решение о размере обязательных платежей и взносов в ТСЖ обязательно утверждается общим собранием членов товарищества. Исходя из решения собрания, правление ТСЖ составляет общую смету расходов и уже в ней выделяет плату за обслуживание и ремонт общедомового имущества.

Принципиальное отличие ТСЖ от непосредственного управления собственниками помещений заключается в следующем.

Во-первых, как уже упоминалось, ТСЖ – юридическое лицо, некоммерческая организация, занимающаяся домом через органы управления. ТСЖ может пользоваться достаточно большим механизмом прав, в том числе может получать банковские кредиты. При непосредственном управлении все вопросы решаются общим собранием собственников многоквартирного дома, что не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений. Опять-таки при работе ТСЖ договоры с компаниями, оказывающими коммунальные услуги, заключают уполномоченные представители товарищества, а вот при непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно!

Во вторых, ТСЖ позакону должно платить ряд налогов и сборов, поскольку обязательные платежи не предусмотрены Налоговым кодексом в качестве доходов, не подлежащих налогообложению. При непосредственном же управлении необходимости в уплате лишних налогов и сборов не возникает.

В третьих, в тех случаях, когда собственники не хотят привлекать к управлению имуществом многоквартирного дома стороннюю компанию, наиболее оптимальной формой управления будет являться ТСЖ, в силу более оперативного решения необходимых вопросов. Например, сломался лифт, надо либо чинить его, либо покупать новый. При непосредственном управлении вполне вероятен вариант отказа жителей первых этажей от совершения каких-либо действий, ТСЖ же самостоятельно разберется с данной проблемой и раскидает необходимые платежи с наименьшими затратами для участников.

Договоры на коммунальные услуги заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом.

Права ТСЖ:

1) заключение в соответствии с законодательством РФ договора управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоров в интересах членов товарищества;

2) определение сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальных взносов и отчислений в резервный фонд, а также расходов на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг;

5) пользование банковскими кредитами, полученными в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передача по договору материальных и денежных средств лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги

7) продажа и передача во временное пользование, обмен имущества, принадлежащего товариществу.

В тех случаях, когда это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов

Обязанности ТСЖ:

1) обеспечение выполнения требований законодательства, а также устава товарищества;

2) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнение обязательств по договору в порядке, предусмотренном законодательством;

4) поддержание надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

5) выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

3. Управляющая организация. Наибольшее распространение в нашей стране возможно скорее всего получит третий способ, при котором вопросами коммунальных услуг ведает управляющая организация.

По договору управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор на коммунальные услуги заключает управляющая организация.

Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами принятых на себя обязательств. Например, управляющая компания не производит в необходимые сроки ремонт дома, не договаривается с компаниями, поставляющими электроэнергию, в результате чего объект обесточивают. Или же сами жильцы не вносят обязательные платежи, либо, что еще более важно, не оплачивают труд управляющей компании, что, безусловно, является неисполнением обязательств с их стороны.

Управляющей компанией может быть не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Если председатель одновременно является и таким предпринимателем, он может рассматриваться как управляющая компания и вправе выполнять ее обязанности. То есть получается, что он как председатель ЖСК будет заключать сам с собой договор как с индивидуальным предпринимателем., что в общем не противоречит Жилищному кодексу. Но существует риск, когда один человек и тут и там, он может этим воспользоваться, что приведет к нарушениям и к неблагоприятным последствиям.

Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт многоквартирных домов, а также использует имеющиеся возможности для получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание многоквартирного дома. В том случае если какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, влияющие на жизнь и здоровье людей, вы имеете полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки – ведь она получает деньги именно за эту работу.

Такой способ управления подходит собственникам, проживающих в домах, построенных в период массовой застройки (15 и более лет назад).

Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Ведь компания может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности. Тем самым принесет убытки жильцам – собственникам квартир. Гарантией компенсации может стать, например, уставный капитал компании. Если он составляет 10 тыс. руб., это конечно несерьезно, так ничего не компенсируешь.

Важно помнить: собственники жилья в любое время могут провести собрание и принять решение об изменении способа управления. (Перед тем, как подписать договор с управляющей компанией, нужно определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор). Кстати, если вы не выберете способ управления, ваш дом выставят на торги и продадут управляющей компании только на один год. Договор на пять лет может заключать только та управляющая компания, которую выбрали собственники на своем собрании.

Договор управления многоквартирным домом. Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом – новый вид гражданско-правового договора. Одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);

• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

• муниципалитет в установленных ЖК РФ случаях.

Договор управления многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания.

Существенные условия договора управления по действующему ЖК РФ. Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

Состав имущества, собственно, и будет являться объектом управления. Список должен быть утвержден распоряжением органов исполнительной власти. В этом может участвовать и группа собственников квартир в доме. Потому что на его основе потом утверждаются расходы по управлению домом, то есть смета затрат и платежи жильцов. И даже если в доме квартплата будет такой же, как обычная городская, при неправильном составлении перечня общего имущества жильцы потратят на «коммуналку» больше;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

В договоре еще нужно четко прописать перечень работ и затраты на них. Ведь все эти деньги, расход материалов и труда рабочих, повторюсь, – это квартплата жильцов.

Управляющая организация должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме. Преобладающим способом коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета.

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку договор управления возмездный, то в нем должна быть указана общая цена договора.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Рекомендую заключать такой договор не больше чем на год, но с правом продления. За год и жильцы, и управляющая компания друг к другу присмотрятся. Если все хорошо, тогда можно и дальше сотрудничать. При этом, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока, то он автоматически продлевается на такой же срок, то есть еще на год. Никакого решения собрания для этого не нужно.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.

Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. ЖК РФ обязывает управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.

Расторжение или изменение заключенных договоров управления. Наличие договора управления предусмотрено ЖК РФ. Данный договор заключают в следующих случаях.

• при выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей организации;

• заключении такого договора органом ТСЖ или ЖСК;

• выборе муниципалитетом организации на открытом конкурсе в случае, когда собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ управления.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управления отпадает. Они сами решают все необходимые вопросы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее заключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между членами этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищного кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они, в соответствии с ЖК РФ, должны будут заключить с ТСЖ или потребительским кооперативом не договоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.

При выборе собственниками помещенийспособа управления многоквартирным домомчерез управляющую организацию отношения сторон будут урегулированы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляющего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежнего договора прекращается.